以全球视野打造物业管理服务品牌

——第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司高级董事邹应龙访谈

 

第一次见他，是在2014年6月20日召开的上海第四届亚洲建物管理联盟大会期间。1米88的高大身材，齐刷的板寸头，笔挺考究的西装，语速稍慢而带有浓重港味的普通话，显得格外的潇洒、帅气、儒雅，文质彬彬的神态中沉淀着渊博学识的功底。他代表上海物业管理行业所作的“中国的超高层建筑管理”主旨发言，受到与会日本、韩国、台湾代表的称道。

八十年代初，深圳首开先河，成立了中国大陆第一家物业管理专业公司。在改革的大潮中，世界顶级的物业企业纷纷来到这片热土淘金。历史悠久且具有国际知名品牌的国际地产顾问机构五大行——第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际，开始快速进军中国市场。

作为第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司的高级董事，他肩负杭州、苏州、南京、无锡、武汉等整个华东区物业管理服务市场开发拓展、物业管理整体运作和管理统筹的重任。他同时还是英国皇家特许测量师RICS、英国特许房屋经理学会特许会员CIH（华中区代表）、国际建筑业主与管理者BOMA（中国）协会的副主席。

第一太平戴维斯是一家有着百余年历史的英国老牌房地企业，在全球拥有600多家分公司。通过20年的深耕细作，已在中国四大区域成立14家分公司，并以前期顾问、管理高端办公楼和高端住宅物业著称，在上海管理着时代金融广场（办公楼）、嘉御庭（住宅）、大宁国际广场（商业）和万象城（城市综合体）等诸多品牌项目，是中国第一高楼、世界第三高楼——上海中心大厦的前期物业顾问单位。

45岁的他，在中国香港出生长大，财务管理与信息技术管理，双学士，新西兰The University of Auckland本科毕业；英国University of Reading地产测量评估专业研究生毕业，入行15载，在香港﹑北京﹑上海三地从事物业管理。他从2002年加盟第一太平戴维斯，相继在香港、澳门总部任职，从事物业前期开发调研、评估及顾问工作。3年后调任北京，参与中国人寿大厦、澳门中心、平安国际金融中心、国盛中心、嘉铭中心等多个高端项目物业管理前期筹建与后期运作管理。2011年，正式调任北京公司总部担任物业管理部董事，成功策划完成与香港驻京办、兆泰置地、嘉铭投资、中联润世集团、海淀置业、香江地产、香港恒基兆业、海航置业、香港英皇地产等地产开发商合作案例。

他到上海上任不到三年，开拓了南京、苏州两大市场，组建了6家合资公司，包括上海宝矿﹑苏州工业园﹑北京高和资本﹑北京华联﹑武汉越秀等等，使得企业利润增长100%以上，实现管理项目、管理面积翻一番。他力倡汉化“物业管理国际标准”，推动以物业管理带动资产管理全新物业管理理念在企业逐渐地落地生根。他凭借着开阔的国际视野，洞察着内地激烈竞争的物业管理市场，以企业品牌和个人魅力，与客户建立起可靠、信赖的紧密战略伙伴双赢关系，为客户创造长期的商业价值。他在华东区成功管理的3个超高层建筑项目，更是体现了其卓越的领导艺术和深厚、坚实的专业造诣。

那么，实力雄厚、经验丰富、理念先进的外资物业企业究竟是怎样运营管理的？有着怎样的竞争优势？成功策略体现在何处？如何构筑高端人才高地？内地物业服务企业从中又可获得怎样的借鉴？日前，带着这些问题，记者前往上海市淮海中路381号中环广场20楼，专门拜访了上海物业管理行业协会副会长、第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司高级董事邹应龙。

                                                                  ——本刊记者

 

记者：第一太平戴维斯进入中国内地已经有20多年，取得了丰硕的成果。您虽然来上海的时间不长，但在给业内人留下了深刻的印象。

邹董：第一太平戴维斯1855成立于英国，是一家集房地产咨询与物业管理为一体的综合型地产公司，历史非常悠久，更是享誉全球世界五大行之一，全球有约600家分公司，而在中国物业管理面积超过1.4亿平方米，管理项目超过700个，第一太平戴维斯1995进入上海，在上海管理项目已超过60个。我是2012年年底调任上海，短短2年时间，先后成立6家合资公司，实现收入﹑盈利成倍增长，管理项目数量翻一番，提倡物业管理扩展到资产管理平台，加入“互联网+”潮流，不久将推出首个属于我们第一太平戴维斯物业管理APP，更积极响应国家“一带一路”合作发展的理念，融合第一太平戴维斯本身地域网络的优势，倡议坚持共商、共建、共享，借助既有的、行之有效的区域合作平台。

记者：第一太平戴维斯目前在上海的整体发展是怎样的？管理的核心业务是那些？

邹董：公司除物业管理外，还有办公楼租售﹑房屋租售等服务项目，可谓是资源丰富啊，当然，物业管理可算是公司最核心业务之一，我们的宗旨是为不同客户提供只属于您专属的物业管理服务；与公司的其它平台业务优势结合，为客户提供创新的一站式物业与资产管理服务，是我们未来发展的方向。

    除了核心的物业管理服务外，公司也在不断革新，在互联网日益发达的今天，电商不断发展，我们也要紧跟潮流的脚步，同时积极响应政府的“互联网+”行动的指导意见的精神，推出了“互联网+物业管理”新型物业管理模式。这与我们一贯秉持为客户提供国际化一流物业管理的宗旨理念相契合。同时我们与外国先进的物业管理理念相结合，推出更具特色，“酒店服务”+物业管理，让酒店式物业管理服务进入写字楼，从项目硬件到软件全部融入五星级酒店管理服务元素；当然变革远远不止这些，为使物业管理不被冠以单一管理链的头衔，我们将项目管理﹑设施设备管理﹑项目租赁及财务管理整合成一个强大的资产管理平台，未来，我司也将以这一站式增值服务的理念，为客户提供优质服务的同时，助力资产价值升值。

除了以上的新兴管理理念，第一太平戴维斯的合资管理模式，大家一定不会陌生，多年来，我们与多家实力型房地产开发企业成立合资公司，形成优势互补，强强联手推动物业管理行业多元化发展。

记者：邹董，第一太平戴维斯的全球管理模式、先进理念、管理运行方法和西方人文是怎么与中国特色物业管理相融合？两者之间有何明显的差异？

邹董：从整体看，外资的物业管理公司的特点的是比较讲究标准，就像我们第一太平戴维斯，我们与世界上一些著名的行业机构，如BOMA﹑CIH﹑RICS都有合作，引进行业最新管理理念，我们提倡标准化管理，专业分工明确，增强服务意识，反观现国内物业管理，方式相对较为单一，依然以“管”为主，服务意识比较传统，国内“情”有时大于“理”。国内Population Diversity（人口差异）大，东南西北服务意识也有差异，但是国内项目无论从体量﹑硬件还是项目的复杂性应该说都是世界顶级的，但是管理人员的专业能力相对欠缺，还有部分行业标准有待完善。之前我也身体力行的参与了汉化BOMA组织编撰的Guide to Developing a Standard Operation Procedure Manual（商业地产标准运营流程制定指南），今后我会将更多的国际化标准介绍给国内的同行。

记者：邹董，您是哪年来到上海负责华东区物业管理服务市场的？目前管理的业务有哪些？代表性项目是什么？

邹董：我是2012年年底来到上海，现在第一太平戴维斯的项目基本以办公楼﹑商业﹑高档住宅及综合体项目为主要物业，要说代表性项目，我希望我的项目都具体代表性（笑），因为每个项目的管理，我们都是尽心的，一定说几个的话，首先肯定是“上海中心”我们负责的前期顾问，从中我们也学习到了很多，办公楼的话应该是陆家嘴的“时代金融”，住宅具有代表性的应该是“嘉御庭”，商业有“大宁国际广场”，综合体有恒基兆业开发的“名人商业广场”。今天刚刚也接到了新家坡丰树集团旗下的Vivo City（怡丰城）的中标通知书，又是一个大型的综合体，还有马上要接管的超大面积的华润集团开发的“万象城”，下半年有得忙咯，明年再采访我的话，我一定把这两个项目作为我们代表性的项目（笑）。

记者：第一太平戴维斯是具有百年历史的企业，在行业沉淀着深厚而杰出的管理经验，具有强劲的竞争优势和一流品牌。请问邹董，成功经验、竞争优势和一流品牌在您管辖的物业区域，具体体现在哪些方面？

邹董：就如之前提到的，首先我们第一太平戴维斯与世界很多著名的国际行业机构有合作，如铁狮门，所以在我们的管理中，会不断提高的我们的管理标准， 因为公司资源丰富，业务板块多，我们强大的平台优势，可帮助业主引进国际品牌，或大型公司，让业主的资产更快升值。其实相比于国内的物业管理公司，我们地方资源比不上本地企业，所以我们要在其他方面努力去sustain Competitive Advantage（保持竞争优势）。

其次，对于市场触觉，高敏锐度也是重要的。加上员工的能力培养也相当重要，以第一太平戴维斯的品牌招聘员工并不是很困难，一流品牌的维护，是靠每一位员工向心力和一起努力的结果。

记者：第一太平戴维斯汇聚着一支国际化视野的专业团队，在当下物业管理行业人力成本不断上涨，招录难、用人难和留人难的困境新，你们是怎样培育高端紧缺人才的？有什么经验可以让我们同行分享？

邹董：众所周知的，物业行业的薪资其实相比其他行业是并不太有竞争力，所以一个企业的企业文化就尤为的重要，在我们公司，员工一般分为70﹑80﹑90后三类人，可能是干同一样工作，但是做事的方法是完全不同，怎么处理其中的管理尤为重要，70后这个年代的人比较保守，传统，追求稳定的工作，看中工资水平，有时会墨守成规一点，激情不足，但是比较稳重，多赋予点新鲜事物刺激他们的工作热情是很有必要的，80后是新中国成立以来第一代独生子女，思维比较跳跃，注重个人发展，必须把他们安排在合适的岗位上，并配合与一定的提升机制，满足他们的个人发展需求，而90后，是现代社会最活跃的一部份,他们不喜欢束缚，不想被条条框框框死，其实就像你们看到，我们这里的工作氛围还是比较轻松的，我个人比较愿意与员工在一起，当他们有问题的时候，可以直接提出然后解决，与员工维持良好的关系。

留住员工，提高他们的忠诚度，他们希望创建一个大家每天都很高兴来上班的地方。因为当人们喜欢上自己的工作后，他们就不会为薪水斤斤计较，工作效率将大大提高，而且会更贴近他们和企业的目标。

记者：第一太平戴维斯一直在中国或上海努力确立物业管理市场领导者地位，努力成为行业的领头羊。请问邹董，你们的主要举措是什么？

    邹董：除了多参与特色项目的管理，增加行业份额外，我觉得，我对潮流事物的敏感度还是很高的，我喜欢运用APP、WeChat（微信）等科技手段，去扶助当今的物业管理，就像我们即将推出的第一太平戴维斯APP，就结合了物业管理信息﹑Savills Club（第一太平戴维斯俱乐部）﹑入室保洁服务﹑房屋租售等各方面信息，相互融合，为业户提供更为人性化优质的服务。我相信这在行业内绝对“前无古人”，但是有没有“后无来者”我不知道（笑）。

    除此之外， 我们也有独特的培训系统，结合全中国的各分公司的培训资源，创造出了savills全国培训系统，形成资源共享，另外紧贴物业管理管理行业协会，借助物业管理行业协会提供的平台，与当地物业管理企业多交流，相互借鉴长处。

记者：邹董，您不仅是第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司的高级董事，还是上海物业管理行业协会的副会长。请您谈点对本市物业管理行业未来发展的一些思考。

邹董：作为五大行中唯一的一个副会长单位，我最希望的就是可带动国内物业管理行业走向国际化﹑专业化，引领同行共同进步，通过国际化的行业组织，给国内的物业管理企业带来更多地标准化管理体系，之前已经引进了BOMA，RICS，今年我希望可以加入CIH（英国皇家特许房屋经理学会），因为在香港和新加坡，如果没有这个协会颁发的证书，大家是没有资格管理项目的，可见其质素之高。

记者：跟邹总您聊了那么多工作方面，我相信大家也很想了解您生活和家庭，能否简单的谈一下

邹董：其实我一直很想做到生活家庭两不误的，但是真的很难，因为整个华东的区的物业管理都由我负责，基本每周都要出差，留个家里的时间真的比较少，其实我最想的还是多陪陪儿子，不过太忙了，一般回到家他都已经睡了，太太也老投诉，只能用节假日多陪陪他咯，当然还要感谢的应该是太太的支持吧。最要，最要感谢的应该还是所有第一太平戴维斯物业管理的同仁们，因为他们的通力协助，全身心的投入和付出，公司才会有今天的成绩，还有北京﹑广州﹑成都﹑深圳等区域的支持，在这里说一声“谢谢大家”。